VIÐVÖRUN TIL NEYTENDA!
vegna endurfjármögnunar fasteignalána

NEYTENDUR ERU HVATTIR TIL:

Að kynna sér vel skilmála um uppgreiðslugjöld
Að vera á varðbergi gagnvart skilyrðum um önnur viðskipti
Að gæta þess að frumrit eldri skuldabréfa fáist afhent
Að vera meðvitaðir um ókosti höfuðstólsverðtryggingar

Að undanförnu hefur borið talsvert á fyrirspurnum frá neytendum í tengslum við endurfjármögnun fasteignalána enda hafa útlánsvextir flestra lánveitenda lækkað. Að mörgu er að hyggja í því sambandi og mikilvægt að neytendur séu meðvitaðir um réttindi sín ásamt þeim skyldum sem hvíla á lánveitendum.

Hagsmunasamtök heimilanna hvetja lántakendur til ábyrgrar neytendahegðunar enda eru fasteignalán í flestum tilfellum einhverjar stærstu skuldbindingar venjulegs neytanda. Upplýsingar um lánakjör eru jafnan aðgengilegar á vefsíðum lánveitenda ásamt reiknivélum. Hinir ýmsu kostnaðarliðir geta verið lagðir á með mismunandi hætti og því ekki alltaf hægt að bera saman lánstilboð á vaxtaprósentunni einni saman. Samkvæmt lögum um neytendalán á jafnframt að upplýsa um árlega hlutfallstölu kostnaðar og heildarlántökukostnað að teknu tilliti til allra kostnaðarliða vegna lántöku og hvaða áhrif breytingar á vöxtum eða öðrum þáttum hafa á þann kostnað. Þegar um verðtryggð lán er að ræða skal einnig taka mið af áhrifum verðbólgu við slíka útreikninga og upplýsa neytendur um þá hækkun sem hún veldur á höfuðstól og greiðslubyrði þegar líður á lánstímann. Lánveitanda ber jafnframt að útskýra alla samningsskilmála rækilega fyrir neytendum og áhrif þeirra, þar á meðal um skilyrði og heimildir til uppsagnar samnings og afleiðingar vanskila.

Uppgreiðslugjöld

Neytendum er ráðlagt að kanna vel hvort eldri eða ný lán hafi að geyma skilmála um uppgreiðslugjald áður en ráðist er í endurfjármögnun. Aðeins er heimilt að krefjast uppgreiðslugjalds af lánum sem bera fasta vexti en óheimilt ef vextirnir eru breytilegir. Almennt er óheimilt að krefjast hærra uppgreiðslugjalds en sem nemur tjóni lánveitanda af uppgreiðslunni. Af lánum teknum eftir 1. nóvember 2013 er óheimilt að krefjast hærra uppgreiðslugjalds en 1% af fjárhæð endurgreiðslu ef meira en eitt ár er til loka lánstíma en annars 0,5%. Af fasteignalánum teknum eftir 1. apríl 2014 [innskot: hér ætti með réttu að standa 2017] má uppgreiðslugjald ekki fara yfir 0,2% af endurgreiðslu fyrir hvert heilt ár sem eftir er af binditíma vaxta en þó aldrei meira en sem nemur kostnaði lánveitanda af uppgreiðslunni eða að hámarki 4% af endurgreiðslu. Þá er rétt að hafa í huga að ef ástæða fyrir uppgreiðslunni er gjaldfelling láns, svo sem vegna vanskila, er jafnan óheimilt að krefjast uppgreiðslugalds.

Hagsmunasamtökum heimilanna hafa borist fyrirspurnir frá neytendum varðandi uppgreiðslugjöld þar sem slíkir skilmálar voru ekki kynntir sérstaklega fyrir neytendum við lántöku og ekkert upplýst um áhrif þeirra á umfang skuldbindinganna. Samkvæmt dómaframkvæmd Evrópuréttar getur upplýsingaskortur leitt til þess að staðlaðir skilmálar sem eru neytanda í óhag teljist vera óréttmætir en samtökunum er þó ekki kunnugt um að reynt hafi á slíkt fyrir íslenskum dómstólum.

Skilyrði um önnur viðskipti

Borist hafa ábendingar um að lánveitendur kunni að setja skilyrði fyrir endurfjármögnun eldri lána, svo sem að neytendur gangist undir samninga um ýmisskonar aðra og ótengda fjármálaþjónustu. Með nýlegum lögum um fasteignalán til neytenda var þó lagt bann við því að binda lánasamninga og lánstilboð slíkum skilyrðum. Er því rétt að vara neytendur við slíkum viðskiptaháttum en verði þeirra engu að síður vart er hægt að beina kvörtunum til Neytendastofu.

Veðsetningarhlutföll

Við nýja lántöku í tengslum við endurfjármögnun eldri veðlána getur skipt máli hversu hátt hlutfall nýrrar lánsfjárhæðar er af verðmæti fasteignarinnar. Samkvæmt nýlegum reglum um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda má það að hámarki nema 85% af markaðsverði eða 90% ef um er að ræða fyrstu kaup á fasteign. Sumir lánveitendur hafa strangari skilyrði um veðsetningarhlutföll, til dæmis að hámarki 60-75% eða þá að lánveiting umfram þau mörk sé með óhagstæðari vaxtakjörum. Er því rétt að neytendur kanni vel áður en þeir ráðast í endurfjármögnun hvaða áhrif slík skilyrði hafa við samanburð á vaxtakjörum.

Frumrit eldri skuldabréfa

Áður en gengið er frá endurfjármögnun er mikilvægt að fá að sjá frumrit þeirra skuldabréfa sem eldri lán byggjast á. Það er réttur þess sem greiðir upp skuldabréf að fá frumrit þess afhent enda kaupir hann það í raun og veru til baka með því að greiða upp skuldina, til dæmis með nýju lánsfé. Jafnframt er nauðsynlegt að frumriti sé framvísað svo hægt sé að aflýsa veðsetningu fasteignar samkvæmt veðskuldabréfi. Nokkuð hefur borið á því að frumrit liggi ekki fyrir þegar kemur að fullnustu eða uppgreiðslu lána og er því mikilvægt að neytendur gangi úr skugga um slíkt áður en nokkuð er gert sem kann að hrófla við þeim réttindum sem byggjast á frumriti veðskuldabréfs.

Verðtrygging

Loks vilja Hagsmunasamtök heimilanna vara við því að verðtryggð lán séu endurfjármögnuð til lengri tíma en eftir er af upphaflegum lánstíma. Slík framlenging á lánstíma eykur enn við söfnun verðbóta á höfuðstól og margfaldar endanlega greiðslubyrði. Hægt er að draga úr þessum áhrifum með því að gæta þess að nýtt lán sé ekki til lengri lánstíma en eftir er af eldra láninu. Auðvitað er það endanlegt markmið okkar að verðtrygging á lánum heimilanna eigi ekki að vera valkostur því á meðan lán heimilanna eru verðtryggð hafa ráðandi öfl á fjármálamarkaði ekki sama hag og við hin af því að halda verðbólgu í skefjum. Þannig virka alvöru hagkerfi eins og við viljum miða okkur við.

Auglýsing birt í Fréttablaðinu 9. september 2017

Hagsmunasamtök heimilanna hafa nú sent formlega kvörtun til Eftirlitsstofnunar EFTA (ESA) yfir framkvæmd verðtryggðra neytendalána og brotum gegn EES-reglum á sviði neytendaverndar af hálfu íslenska ríkisins. Ástæða þess er sú að í nóvember 2015 voru hagsmunir fjármálafyrirtækja látnir vega þyngra en neytendaréttur í æðsta dómsal landsins, í máli Hagsmunasamtaka heimilanna um framkvæmd verðtryggra neytendalána (nr. 243/2015). Framkvæmd slíkra lána hér á landi hefur ekki verið í samræmi við EES-reglur um upplýsingaskyldu lánveitenda, þar sem fjármálafyrirtækin hafa undanskilið kostnað vegna verðtryggingar, þ.e. verðbætur, frá lögboðinni upplýsingagjöf til neytenda um heildarlántökukostnað og árlega hlutfallstölu kostnaðar vegna lántöku.

Á fundi í þjóðmenningarhúsinu þann 14. mars, síðastliðinn, beindi fulltrúi Hagsmunasamtaka heimilanna þeirri spurningu til Carl Baudenbacher, forseta EFTA-dómstólsins, hvort þess væru dæmi að farið hefði verið gegn ráðgefandi áliti EFTA dómstólsins. Vísaði Baudenbacher í umræddan dóm Hæstaréttar sem einsdæmi í þessu tilliti og benti jafnframt á að með því að fara gegn EES-reglum og áliti EFTA-dómstólsins um túlkun á þeim, gæti aðildarríki EES-samningsins orðið skaðabótaskylt gagnvart tjónþolum. Umræddur dómur Hæstaréttar varpar ljósi á bágborna réttarstöðu neytenda á fjármálamarkaði á Íslandi og hvað barátta Hagsmunasamtaka heimilanna undanfarin átta ár fyrir úrbótum í þágu íslenskra heimila hefur í raun snúist um. Hagsmunasamtök heimilanna neyðast til þess að leita réttar íslenskra neytenda utan landssteinanna, því erfitt hefur reynst að fá úr þessari réttaróvissu skorið hér á landi.

Einfaldleikinn er sá að annað hvort er innleiðingin af hálfu Alþingis, á þeim neytendarétti sem um ræðir í málinu, röng sem gerir Alþingi ábyrgt og þá að sama skapi er dómur Hæstaréttar réttur. Eða þá að dómur Hæstaréttar er rangur sem gerir Hæstarétt og dómskerfið ábyrgt en sýknar Alþingi og stjórnkerfið af þeim alvarlegu ásökunum sem felast í niðurstöðu Hæstaréttar. Á hvorn veginn sem niðurstaða ESA verður gerir það að verkum að íslenska ríkið er því miður orðið skaðabótaskylt gagnvart neytendum vegna skorts á kynningu heildarlántökukostnaðar fyrir neytendum af hálfu lánveitenda. Það er afar leitt, því allur málatilbúnaður Hagsmunasamtaka heimilanna hefur gengið út á það að lánveitendur eigi að sjálfir að bera skaðabótaskyldu vegna alls tjóns sem þessi brot þeirra hafa valdið íslensku samfélagi og heimilum landsmanna.

Sjá meðfylgjandi samantekt um efni kvörtunarinnar (UPPFÆRT 17.4.2018 sjá kvörtunina í heild ásamt öllum gögnum málsins):

Við losun fjármagnshafta eru engar sértækar aðgerðir boðaðar að hálfu Seðlabankans til þess að standa vörð um hag neytenda, þeirra fjölmörgu Íslendinga sem bundnir eru verðtryggðum lánum. Þetta er ljóst af svari bankans við fyrirspurn Hagsmunasamtaka heimilanna um fyrirhugaðar aðgerðir við losun fjármagnshafta. Það er því mat Hagsmunasamtaka heimilanna að enginn lærdómur hafi verið dreginn af hruninu fyrir neytendur og heimilin í landinu. Ennþá hvílir meginþungi áhættunnar á lánamarkaði af sveiflum verðbólgunnar á neytendum og verðtryggðum lánum þeirra.

Hagsmunasamtök heimilanna vilja vekja athygli á þessari brotalöm í aðgerðum bankans og hvetur stjórnvöld til að bæta úr og draga lærdóm af hruninu fyrir heimilin í landinu og þannig þjóðarbúið í heild sinni. Heimilin eru ein grunnstoð hagkerfisins og óeðlilegt að þau beri þungan af áhættunni af sveiflum verðbólgunnar með verðbótum sem óljósri stærð í lántökukosnaði. Nauðsynlegt sé að verja heimilin ef til mikillar gengislækkunar krónunnar komi. Hagmunasamtök heimilanna hvetja til þess að stjórnvöld sýni fyrirhyggju til varnar heimilunum, svo sagan frá 2008 endurtaki sig ekki.